19910204
如果說忘了妳是那麼的容易

我就不會要自己放棄妳

又要告訴自己我還愛著妳

如果說不想妳是那麼的容易

我就不會讓自己為了妳

再沒有妳的夜 為妳哭泣



給我一點空間

讓我去追尋

前世對妳的愛戀

給我一點空間

讓我去償還

今生對妳的思念



看著我

讓我再一次對妳說

永遠不變的承諾

抱著我

讓我再一次對自己說

愛上妳是我一生無悔的執著







小偉 于1991年2月4日實踐
 


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完全開發與銷售的基本要則
一‧開發業務員基本要則:
〈一〉募集:
1‧各式通路的收集紀錄並排定拜訪行程。
2‧店頭的主攻商圈耕耘‧人脈及舊客的用心經營。
3‧保持勤勞看屋,了解路段行情,隨時留意當前不動產趨勢與動態。
4‧要求直衝拜訪。
〈二〉簽委託:
1‧擁有市場的行情觀念及專業的話術,並會幫助客戶估算土地增值稅。
2‧有專業的簡報技巧,提出行銷計劃,協調委託價位‧期限,並能獲得屋主的信任。
3‧確認產權,取得權狀影本。
4‧簽訂不動產專任委託契約書,記得讓屋主填寫現況說明書。
5‧即將過期案件做續約動作。
〈三〉物件整理:
1‧物件的包裝與整理,若有必要請屋主重新粉刷。
2‧不動產附近的大小環境‧學區‧市場‧交通路線‧公共設施等的了解。
3‧研擬銷售訴求,賣點再確認。
4‧不動產說明說完成,與屋主聯繫嘗試做談價。
〈四〉廣告曝光:
1‧首先佈置現場的大售,上店頭櫥窗並刊登上公司網站,開始著手做DM‧報紙稿面設計。
2‧廣告方式的研擬與思考如何做促銷話術應對。
3‧針對潛在客戶做配對及目標消費者做訴求。
4‧全方位的廣告曝光方式。
〈五〉回報:
1‧定期與不定期的與屋主回報銷售情形及配合事項。
2‧能跟屋主建立信任的互動關係
3 ‧每週至少回報一次。
4‧回報時,要隨時隨地都在議價,讓案件保有熱度。
〈六〉議價:
1‧針對買方帶看時的情形所反映的意見,與屋主做客觀的分析。
2‧路段行情的提供。
3‧應用各種議價方式的搭配使用。
4‧主要取得屋主契約修正確認,讓案件成為可賣的主攻物件。
二‧銷售業務員基本要則:
〈一〉客戶需求:
1‧有禮貌的先取得客戶的好印象,細心詢問客戶的購屋需求。
2‧買方的購屋動機‧需求區域‧經濟能力等,深入了解。
3‧掌握著買方購買房屋決定權,了解出錢者‧影響者‧使用者與主導權者。
4‧針對自備款及貸款內容說明與確認。
〈二〉帶看前:
1‧物件的熟悉,回想要介紹物件的坪數‧大小環境‧室內格局等基本資料。
2‧帶看路線的選擇。
3‧帶看時間敲定及決定前往方式。
4‧確定約定的時間,要求自己一定準時到達。
〈三〉帶看時:
1‧物件充分介紹,而將物件的優點做綜合的描述。
2‧回答客戶的問題,分析案件的優點,解決客戶的疑惑。
3‧增強買方購買決心,引導客戶出價。
4‧判斷是否帶回店內解說或是再複看與轉配對。
〈四〉帶看後:
1‧拉回店內處理或是親自前往客戶住處親善拜訪。
2‧與客戶進一步交談並取得信任。
3‧簽下斡旋委託書‧要約書。
4‧個案若排除後,仍要積極再轉配對。
〈五〉收斡‧轉定:
1‧個案研討及進行。
2‧考慮是否換現金。
3‧最短時間內運作成功,買賣條件做最後的確認。
4‧買賣履約的時間安排。
〈六〉簽約:
1‧代書聯絡並通知買賣雙方帶齊應備資料。
2‧簽約場地安排,準備茶水並有最好的簽約氣氛。
3‧讓雙方確實了解其買賣契約內容的權利與義務。
4‧收取服務費。
結語:專業的經理人員心要細、嘴要甜、腳要勤、腰要軟、手要伸、頭要點。



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地獄魔咒
★2009暑假顫慄破膽鉅獻,凌厲驅魔場面更勝【大法師】,全美由環球影業盛大發行!★【蜘蛛人】、【鬼玩人】導演山姆瑞米與原班特效團隊重返恐怖影壇,目標刷新影史驚駭指數巔峰!噩夢般的恐懼影像,要妳尖叫全場!她有個理想工作、完美男友…但三天後,她將被拖下地獄…【地獄魔咒】的故事描寫在銀行負責處理貸款的職員克莉絲汀(艾莉森蘿曼 飾),工作上積極進取,感情生活也充實穩定,有個擔任教授的帥氣男友克雷(賈斯汀隆 飾),直到神秘老婦人賈奴許太太來到了銀行,她萬萬沒想到從此她令人稱羨的生活即將轉變成一場夢魘!賈奴許太太來到克莉絲汀的面前,卑微地哀求她延長房貸的期限,不要讓一個孤苦老太婆流落街頭,雖然克莉絲汀直覺性地總是會答應這樣的要求,但這次她為了討好自己的上司,以爭取一個即將到手的主管職位,她果斷且無情地拒絕了老婦人,不顧賈奴許太太早已跪倒在地懇求她…。感覺受辱的老婦人原來精通巫術,為了讓毫不留情的克莉絲汀付出代價,老婦人對她下了橫跨陰陽界最惡毒的地獄魔咒,讓克莉絲汀的生活頓時成了人間煉獄。被邪靈纏身且步步逼近死亡威脅的克莉絲汀,被完全不信怪力亂神說法的男友克雷誤解,只好求助於各式各樣的江湖術士與驅魔專家,其中一個叫朗爵司的通靈人士,看出了糾纏她的魔咒原形,並告訴克莉絲汀這是個無法解除、只能轉移對象的至毒詛咒…為了逃離被拖入地獄的最後命運,她會不顧一切將詛咒轉移到別人身上嗎?還是她能想出更出人意表的對策來迎戰魔咒的威脅呢?影史上最駭人的驅魔大戰,即將全面震撼您的感官與心靈….!
全美由環球片廠盛大發行,已排在今年暑假第一強檔位置的恐怖大片【地獄魔咒】Drag Me To Hell,是【蜘蛛人】系列票房大導演山姆瑞米Sam Raimi繼傳世經典【鬼玩人】三部曲The Evil Dead Trilogy後,在影迷千呼萬喚下終於重返恐怖影壇的備受期待大作,無論是曲折驚悚的情節發展,還是一流視效班底打造的著魔魅影與地獄景象,都將是好萊塢恐怖類型的一大革命性突破。【地獄魔咒】的第一波預告在全美公佈後已掀起巨大的討論熱潮,針對重度恐怖影迷的秘密試片更獲得平均評分高達9.8分的超高滿意度,極度駭人的影像與特效被影壇視為即將超越【大法師】的恐怖電影新經典,取得台灣發行權的CatchPlay預定將於7月3日在台掀起恐慌風暴。http://tw.movie.yahoo.com/movieinfo_main.html/id=3019



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男人謊言是愛妳,女人謊言是不愛你
男人謊言是愛妳,女人謊言是不愛你 豐木色子     男人說,他之所以向女人撒謊,是因為還愛她。   比如:   他不告訴她有第三者,其實是纏不過了,也得意一下自己原來還如此有魅力,驗證一下風流依舊,向她撒謊,是因為怕她傷心。   他不告訴她有太太了,在一起感覺非常默契,是從未有過的精神享受,他想抓住眼下難得的幸福,向她撒謊,是因為怕失去她。   他不告訴她去招妓了,那一晚和朋友酒興正濃,被激將呈一時之能,結果發生了不該發生的事情,向她撒謊,是因為怕她生氣。   他不告訴她借錢給前女友了,那女人是他的初戀情人,現在落難了,很是傷感的想起青春的歲月,向她撒謊,是因為怕她吃醋。   他許下一些無法實現的諾言,天長地久,永遠不背叛,做千萬富翁帶只她周遊列國,和她一起漫漫變老,是因為不想讓她失望。   男人說,他所有的謊言都只是善意地使事情看上去美好些。   如此說來,男人的確是偉大的。   男人說謊是為了女人更快樂地活著,女人則為這種男人而活著。   然而,女人向男人撒謊,也是為了愛,不過不是愛眼前的男人,而是愛另一個心中想念的男人。   男人或許都遇見過這樣的場景,明明再三強調非常重要的約會,她卻臨時通知你,她的工作突然忙碌到無法離開寸步,必須加班加點完成,無法前往,讓他改期。男人鬱悶失望地回家,誰曾知道這女人卻是去見另一個男人?   這個藉口其實很拙劣,可似乎所有劈過腿的女人都會用一次。   女人在此君和彼君之間選擇向此君說謊,那麼,在這一刻,很明顯,她是比較愛彼君的,女人選擇說謊,因為她愛得另有其人。她覺得,只需要對她所愛的人忠誠。   但是男人,竟然能夠對自己所愛的人說謊,這是女人不能理解也不齒的行為。   男人的謊言是愛妳,女人謊言是不愛你。這男女之事實在無法理喻,所以說,感情的事情請交給感覺吧,順其自然,讓時間說話,交給理智實在可笑,也別聽情感專家的建議,否則他自己幹嗎也離婚很多次?

 

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午餐(食物泥+芝麻包子)
今天上午利用語珊小睡9:20 am的時間,打了食物泥.
食材如圖
蘋果2顆
空心菜一把
長豆或菜豆??(應該是,請看下圖)一把
作法:將蘋果削皮去籽,連同豆一起放入大同電鍋蒸熟,待涼.
空心菜直接用水煮,先煮梗的部位再煮葉片部份,待涼.
接著放到調理杯一起打成泥.
打好後分裝在儲存杯中然後放進冷凍.只留下今天要食用的先放冷藏,若隔天要用的晚上再從冷凍拿下來.
今天語珊吃的午餐
食物泥(左下圖)
上午打的蔬果泥(上圖).小饅頭(右下圖)五穀米加了牛骨蔬菜高湯蒸熟.
晚餐部份則是
相同的食物泥,但沒加胡蘿蔔
小饅頭改成麵線加蛋花

 

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三胞胎作息的建立
很多人也許說小baby需要什麼schedule哭了就哄.或著餵奶.哪需要什麼作息
許多人認為帶孩子”本來”就是晚上不能睡
錯..
如果你認為這樣子
孩子會因為更滿足.媽媽能更有精神照顧新生兒
妳大可依自己的方式去帶.
因為我第一胎就是亂七八糟.一哭就餵.也不知baby醒來要做什麼.所以很怕她醒來.
整個人很?自信.差點連母乳也餵不下去
混亂了七週.苦了孩子也累了自己.才認命的將百歲醫師教我的育兒寶典從新再看一次(之前看了但覺得怎麼可能?).並同意實行(因為己經好久沒晚上?睡超過3小時 不停哭不停醒來)
第一天實行孩子夜間就睡了5個多小時.我自己也嚇了一跳.我一個多月好?睡那麼久.
以下是三胞胎媽媽的見證
希望更人能有育兒之樂
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在三胞胎出生的前三個月,我和爸爸每天睡不到二小時,因為我們想要每天看到小孩,所以堅持白天工作,晚上親自帶三胞胎,結果就是累壞了,一開始時因為擁有三胞胎的喜悅太大太興奮了,就算睡兩小時還很亢奮,不以為意,但是長久下來因為體力漸失,加上睡眠不足我的笑容也漸漸消失,
心中開始出現埋怨就在開始考慮申請印傭的時候,又怕喪失自己的隱私權,於是我下定決心按照"百歲醫師教我的育兒寶典"這本書來養三胞胎
結果寶寶二週後出現驚人的改變他們的生活作息變得規律可預測三胞胎作息調得大致一樣晚上可以睡過夜因此帶給我和先生更多好的睡眠品質和休息機會想不到我的母奶量也因此增加
五個月後更是停掉牛奶,只吃副食品和母奶現在生活還是很忙碌
不過比起之前真是在天堂了
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真的是天堂..
我走過一回所以特別有感觸啊


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天梯(階梯吊橋)
南投竹山鎮的深山裡,藏著一座梯子吊橋,全長一百多公尺,總共208階,二端落差達二十公尺,是目前全世界第二座梯子吊橋,橋下就是知名的「太極峽谷」。「太極峽谷以壯麗的懸崖峭壁景色著稱,因而獲得「西部太魯閣」的美譽。由於太極峽谷又 深又長,為了兩岸的交通,南投縣政府請來日本技師,興建全台首見,世界唯二的「梯子吊橋」。由於太極峽谷兩岸的落差達二十公尺,所以必須將吊橋建成階梯狀。另外,由當地的台語俗諺「一崁到肚臍、二崁到目眉」可以看出當地的道路難行。而整個吊橋長136公尺,共208階,花費一年多的時間興建而成。站在梯子吊橋上,可以俯瞰整個 太極峽谷,深達上百公尺的壯麗景色。

 

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漫天飛舞的蝴蝶花
▲蝴蝶~蝴蝶生得真美麗........
自然世界真的很奇妙哦~有好多長得像蝴蝶的花~你有看過嗎?
▲醉蝶花 ~ 又名蝶戀花  (這是阿里山公路旁拍到的)
▲尾蝶花~就是 " 射干 "
▲紫蝶花~美的像隻栩栩如生的花蝴蝶
別名: 花蝴蝶、紫蝴蝶、藍蝴蝶。
▲漫天飛舞的蝴蝶~~黃蝴蝶花
▲白蝴蝶 ~ 又名「蝴蝶薑」、「美麗蝶薑」,
其實就是大家最熟悉的「野薑花」
以上都是阿里山小姑娘見過各種的蝴蝶花,各有不同的名字 和顏色
很有趣哦~~ 若有不對的地方,也歡迎大家來正名哦^^
還是有其它長得像蝴蝶的花,記得告訴阿里山小姑娘哦^^

 

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燦爛的金葉黃槐
最近阿里山小姑娘就在路上發現了金黃濃艷的金葉黃槐,
盛開時就像是金黃一片,燦爛奪目唷!
▲金黃濃艷的金葉黃槐 ~ 燦爛奪目。
▲金葉黃槐的花兒嬌豔有著小而可愛的黃色小臉蛋 , 是行道樹的最佳上選 !
▲金葉黃槐成株花盛開,黃花綠葉相映 ~ 十分的美麗。
▲燦爛的金葉黃槐。
▲金葉黃槐開花時就像金黃一片, 非常艷麗喔!
▲花朵看起來像是會微笑的花。
▲金葉黃槐,也有人叫它  " 金邊槐" 。
你注意看它的葉子的周圍~有類似金色的邊唷 !
▲燦爛的金葉黃槐。
▲金葉黃槐的植株。
< 金葉黃槐的小檔案 > 科名:蘇木科 學 名:Cussia glaucu Lam. 原產地:熱帶美洲 別稱:金邊槐、雙莢槐 形態:原產熱帶美洲,落葉小灌木;羽狀複葉,小葉有金黃色條紋,故名。 特色: 屬於蘇木科灌木,枝椏細長且下垂匍匐,葉緣有金黃紋條。  花形與黃槐相似,皆為金黃色頂生。 性 狀:落葉小灌木,匍伏性,植株矮小,枝條開展長而軟。葉為羽狀複葉,灰綠色,  小葉緣有金黃色條紋為其特色;總狀花序,金黃色,莢果,細圓筒形,內含兩排黑褐色種子。
閱讀延伸........
優雅挺立的薑荷 (快來看看唷! )

 

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項目融資(Project Finance)
一般來說,銀行借錢給公司法人或個人,最重視的是還款來源,借款人能力如何?借款的目的為何?未來有沒有能力支付本息?還款的能力如何被證實?確認這些問題有答案以後,銀行才願意把錢借出去。不過在台灣實務上有一些不太一樣,在台灣融資,除了有些要靠人情關係、政治壓力、或許也有非法方式,正常來說,還是多採抵押借款方式,依抵押品(如土地、建物、機器等)的價值打折放款,當然也會考慮還款能力,但縱使借款人的還款能力可被證實,銀行放款與否最主要還是看借款人的抵押品,抵押品的估值打個5折6折,通常就是可借款的金額。項目融資的方式很特殊,它假設該借款人是一個獨立項目計畫,資金用途及還款來源,完全來自於該項目,該項目所有的優勢或風險,每一項影響經營的因素,都能明顯的被辨認及配置,所謂明顯的被辨認及配置,就是透過合約的方式,簽署合約的另一造,有很好的信用評等及履約能力,以致於該項目本身的財務預測及現金流量是具有相當可信度的,在確保該項目未來的現金流量足以支付本息下,這時銀行團才會給予融資。該項目每一個經營因素都能被確認,現金流量被證實可信且具還款能力,因此項目融資貸款額度極有可能可以達到該計畫投資總額的75%以上,我記得那時有一間美國公司還告訴我,他們在美國的計畫可以貸款到95%,一百億元的投資額,股東自備款只有5億元,這和我們一般在看財務報表的負債比以50%當做分水嶺的觀念是有很大的不同。由於項目融資的財務槓桿比例相當大,銀行團反而變成最主要的出資者,因此銀行團會非常的小心謹慎,時間會拖比較久,也要求更多項目計畫參與人員,如財務、法務、保險、工程、及可能涉及人員,因此需要較高之規劃成本,所以採用項目融資方式,該項目計畫的總投資額都不低,至少應該要在新台幣50億元到上千億元。講這麼多理論,其實國內外書籍都找的到。我提一下自己的經驗,我曾參與的獨立電廠(IPP,Independent Power Plant)是一個典型項目融資範例,總投資金額大約新台幣200億元,有清楚獨立的股東結構確保自有資金能夠到位;擁有土地使得計畫能夠推動;具國際認可能力的統包工程商(EPC/Turnkey,Engineering, Procurement and Construction)及運轉維護商(O&M Contractor)讓興建工程及未來長期的運轉維護都能順暢進行;燃料供應(FSA,Fuel Supply Agreement)確保未來長期燃料供應沒有疑慮;電力購買(PPA,Power Procurement Agreement)一次簽訂25年長期購買合約;商業保險補足上述項目如有不足者。可以發現,上述這些項目都建立在合約之上,合約的簽訂者及其履約能力相當重要,台電、中油這在國際間信用評等均相當高的公司擔任合約的另一方才具有公信力,而統包商的能力與信用也是重點項目;此外,合約內容也是重點,尤其合約的另一造都是風險的承擔者之一,每一份合約雙方一字一句斟酌拉距,真的很不容易。不過在台灣,項目融資雖然也按此模式進行,結果卻有點不一樣,銀行團終究難以接受這樣的融資觀念,必須要政府在後面提供一些資金管道幫忙,融資的比例也會稍降,而且還是需要額外的保證事項。總算最後還是完成融資。後來還有一兩個雷同個案能進行項目融資。由於幾年後我也轉換跑道,未來應該沒有機會接觸項目融資,這也是人生難得有的經驗。


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